“증여받은 아파트를 팔면 양도세는 얼마나 나올까?”
조금 더 나아가면,
“부모님이 오래전에 싸게 산 아파트라도 내가 지금 시세로 증여받았으니, 지금부터 오른 금액에 대해서만 양도세를 내는 것 아닐까?”
상담을 하다 보면 증여세까지는 미리 계산해보면서도 증여받은 부동산을 나중에 처분할 때 발생할 양도소득세까지 연결해서 생각하는 경우는 많지 않습니다.
그런데 증여받은 아파트를 매도할 계획이 있다면 이야기가 달라집니다.
특히 부모와 자녀 사이의 증여라면 반드시 알아둬야 하는 규정이 하나 있습니다.
‘양도소득세 이월과세’입니다.
증여받은 가격이 무조건 내 취득가액이 되는 것은 아닙니다
예를 들어 보겠습니다.
아버지가 오래전 아파트를 3억 원에 취득했다고 가정하겠습니다.
시간이 지나 이 아파트의 시가가 10억 원이 됐고, 아버지가 성인 자녀에게 아파트를 증여했습니다.
자녀 입장에서는 10억 원짜리 아파트를 증여받은 셈입니다.
그리고 얼마 후 아파트 가격이 11억 원이 되어 매도했다고 해보겠습니다.
단순하게 생각하면 이런 계산이 떠오릅니다.
11억 원 - 10억 원 = 1억 원
“내가 증여받았을 때 10억 원이었으니 내 양도차익은 1억 원 아닌가?”
하지만 부모에게 증여받은 부동산이라면 이렇게 단순하게 계산해서는 안 됩니다.
양도세 이월과세가 있기 때문입니다
현재 세법에서는 배우자 또는 직계존비속에게 증여받은 토지·건물 등을 일정 기간 안에 양도하는 경우 이월과세 규정을 적용할 수 있습니다.
현재 이 기간은 10년입니다.
이월과세가 적용되면 양도차익을 계산할 때 자녀가 증여받았을 당시의 가액을 그대로 취득가액으로 사용하는 것이 아니라, 원칙적으로 증여자인 부모가 해당 부동산을 취득했을 당시의 취득가액까지 거슬러 올라가 계산하게 됩니다.
앞의 사례로 다시 돌아가겠습니다.
아버지 취득가액 : 3억 원
증여 당시 시가 : 10억 원
자녀 매도가액 : 11억 원
겉으로 보면 자녀가 증여받은 후 오른 금액은 1억 원입니다.
하지만 이월과세가 적용되는 상황이라면 양도차익 계산의 출발점이 단순히 10억 원이 아니라 부모의 과거 취득가액 3억 원까지 거슬러 올라갈 수 있다는 것입니다.
물론 실제 양도소득세를 단순히 11억 원 - 3억 원으로 계산하면 안 됩니다.
증여 당시 부담한 증여세 상당액의 필요경비 산입 여부를 비롯해 실제 필요경비, 장기보유특별공제, 비과세 여부 등 여러 조건을 함께 따져야 하기 때문입니다.
여기서 기억할 부분은 하나입니다.
증여받을 당시의 가격과 나중에 양도세를 계산할 때 사용하는 취득가액이 항상 같지는 않습니다.
왜 이런 규정이 있을까요?
만약 이런 규정이 없다면 시세가 크게 오른 부동산을 매도하기 직전에 가족에게 증여하는 방식으로 양도차익을 줄이는 상황이 생길 수 있습니다.
예를 들어 부모가 3억 원에 산 아파트가 10억 원까지 올랐다고 해보겠습니다.
부모가 직접 매도한다면 부모의 취득가액과 매도가액 사이에 상당한 차이가 있습니다.
그런데 매도 직전에 자녀에게 10억 원 가치로 증여하고, 자녀가 비슷한 가격에 바로 매도하면서 자녀의 취득가액을 10억 원으로 인정한다면 양도차익이 크게 줄어드는 결과가 생길 수 있습니다.
그래서 배우자나 직계존비속에게 증여받은 부동산을 일정 기간 안에 다시 양도하는 경우 과거 증여자의 취득가액을 이어받아 계산하도록 하는 장치를 두고 있습니다.
현재 부동산의 이월과세 적용기간은 10년이기 때문에 증여 후 매도를 계획하고 있다면 이 기간을 반드시 확인해야 합니다.
그럼 10년만 지나면 무조건 괜찮을까요?
여기서 또 하나의 오해가 생길 수 있습니다.
“그러면 증여받고 10년만 지나서 팔면 되는 것 아닌가?”
세금은 한 가지 규정만 가지고 판단하기 어렵습니다.
이월과세 적용 여부와 별개로 실제 매도 당시의 1세대 1주택 비과세 요건, 보유기간과 거주기간, 주택 수, 양도가액, 필요경비 등을 다시 확인해야 합니다.
더구나 10년이라는 기간은 상당히 깁니다.
그동안 주택 가격도 달라질 수 있고 세법도 바뀔 수 있습니다.
따라서 지금 증여를 결정하면서 10년 뒤 세금을 현재 제도만 가지고 확정해서 계산하는 것은 현실적으로 어렵습니다.
다만 향후 매도를 염두에 둔 증여라면 증여하는 시점부터 향후 매도 계획까지 같이 생각해야 한다는 점은 기억해둘 만합니다.
증여세만 계산하고 끝내면 안 되는 이유
아파트 증여를 고민할 때 가장 먼저 떠올리는 세금은 보통 증여세입니다.
하지만 실제로 부동산이 이전되고 다시 처분되는 과정에서 세금은 한 번으로 끝나지 않습니다.
자녀가 아파트를 증여받는 과정에서는 증여세뿐 아니라 취득 단계의 세금도 검토해야 하고, 나중에 아파트를 매도하면 다시 양도소득세 문제가 생깁니다.
앞에서 다룬 부담부증여라면 구조가 한 단계 더 복잡해집니다.
아파트와 함께 담보대출이나 임대보증금 등의 채무를 자녀가 실제로 인수한다면 증여세를 계산할 때 채무 부분을 고려할 수 있습니다.
반면 부모 입장에서는 자녀가 인수한 채무 부분이 유상으로 이전한 것으로 취급될 수 있어 양도소득세 문제가 발생할 수 있습니다.
결국 증여를 검토할 때는
증여할 때 발생하는 세금 → 자녀가 취득하면서 발생하는 세금 → 보유 → 나중에 처분할 때 발생하는 세금
까지 하나의 과정으로 보는 편이 이해하기 쉽습니다.
부모가 오래 보유한 아파트라면 더 꼼꼼히 봐야 합니다
특히 부모가 오래전에 취득한 아파트라면 현재 시세와 과거 취득가격의 차이가 상당히 클 수 있습니다.
3억 원에 취득한 아파트가 10억 원이 된 경우와 9억 원에 취득한 아파트가 10억 원이 된 경우는 현재 가격이 똑같이 10억 원이라고 해도 세금 문제는 같지 않습니다.
그래서 저는 증여 이야기가 나오면 현재 시세만 보는 것보다 부모의 최초 취득가액과 취득 시점부터 확인하는 것이 좋다고 생각합니다.
여기에 기존 주택 보유 상황, 증여 후 보유기간, 향후 매도 계획까지 같이 놓아야 전체적인 그림이 보입니다.
증여 자체가 목적이라면 이야기가 달라질 수 있지만, 결국 매도할 아파트라면 나중에 발생할 세금도 처음부터 생각해봐야 합니다.
증여받은 아파트를 팔기 전에 확인할 것
정리하면 네 가지입니다.
첫째, 누구에게 증여받았는지.
배우자 또는 부모·자녀 등 직계존비속 사이의 증여인지 확인합니다.
둘째, 증여받은 날짜가 언제인지.
증여일부터 실제 매도일까지의 기간에 따라 이월과세 적용 여부가 달라질 수 있습니다.
셋째, 증여자가 얼마에 취득했는지.
이월과세가 적용되는 경우 과거 증여자의 취득가액이 양도차익 계산에 영향을 줄 수 있습니다.
넷째, 내가 언제 팔 계획인지.
증여 직후 매도할 것인지 장기간 보유할 것인지에 따라 검토해야 할 내용이 달라집니다.
아파트 증여는 등기를 넘기는 날로 끝나는 일이 아닙니다.
증여 이후 그 부동산을 어떻게 보유하고 결국 어떻게 처분할 것인지까지 봐야 전체 세금의 흐름을 이해할 수 있습니다.
URHOUSE에서는 실제 부동산 거래에서 자주 헷갈리는 세금 문제를 사례 중심으로 계속 정리해보겠습니다.
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