예를 들어 시가 10억원짜리 아파트에 주택담보대출 4억원이 남아 있다고 해보겠습니다.
아파트만 보면 10억원짜리 재산입니다.
그런데 자녀가 아파트를 받으면서 부모의 대출 4억원까지 실제로 넘겨받는다면 어떨까요?
“그럼 자녀가 실제로 받은 재산은 6억원 아닌가?”
여기에서 부담부증여라는 개념이 등장합니다.
저도 부동산 상담을 하다 보면 증여 이야기가 나왔을 때 대출이 있는 주택과 대출이 없는 주택을 똑같이 생각하는 경우를 종종 봅니다.
하지만 부담부증여는 증여세 하나만 보고 판단하면 오히려 계산이 틀어질 수 있습니다.
자녀 쪽의 증여세와 취득세뿐 아니라 부모 쪽의 양도소득세까지 연결되기 때문입니다.
부담부증여가 무엇일까요?
말 그대로 부담이 붙어 있는 증여입니다.
부모가 아파트만 자녀에게 넘기는 것이 아니라 그 아파트에 딸려 있는 일정한 채무까지 자녀가 인수하는 형태입니다.
대표적인 것이 주택담보대출입니다.
임대차보증금처럼 해당 부동산과 관련된 채무가 문제가 되는 경우도 있습니다.
여기서 핵심은 서류에 대출이 있다고 적혀 있는 것만으로 끝나지 않는다는 점입니다.
특히 부모와 자녀처럼 직계존비속 사이의 부담부증여에서는 자녀가 채무를 실제로 인수했는지가 중요합니다. 세법에서도 배우자나 직계존비속 간 부담부증여의 채무는 일정한 경우 수증자에게 인수되지 않은 것으로 추정하는 규정을 두고 있습니다.
결국 명의만 자녀 앞으로 돌려놓고 부모가 계속 대출을 갚는 식이라면 생각했던 부담부증여 구조와 달라질 수 있습니다.
10억 아파트에 대출이 4억 있다면?
이제 숫자를 넣어보겠습니다.
부모가 가진 아파트의 시가가 10억원이고 주택담보대출이 4억원이라고 가정하겠습니다.
그리고 자녀가 아파트를 증여받으면서 4억원의 채무도 실제로 인수한다고 해보겠습니다.
개념적으로 보면 전체 10억원 중
6억원 → 무상으로 이전되는 부분
4억원 → 채무를 인수하는 부분
으로 나누어 생각할 수 있습니다.
세법은 부담부증여에서 수증자가 인수한 채무액에 상당하는 부분을 사실상 유상으로 이전된 것으로 봅니다.
여기까지만 보면 이런 생각이 들 수 있습니다.
“그럼 그냥 10억원을 증여하는 것보다 부담부증여가 무조건 좋은 것 아닌가?”
그렇게 간단하지 않습니다.
자녀의 증여세는 줄어들 여지가 있습니다
일반 증여라면 자녀가 받은 재산 전체를 놓고 증여세 과세가액을 검토하게 됩니다.
하지만 적법한 부담부증여로 인정되는 채무가 있다면 수증자가 인수하는 채무는 증여세 계산에서 고려됩니다.
따라서 앞의 단순한 사례에서는 10억원 전체가 무상으로 넘어가는 일반 증여와 4억원의 채무를 자녀가 실제로 인수하는 부담부증여의 증여세 계산 결과가 달라질 수 있습니다.
바로 이 부분 때문에 부담부증여를 절세 방법으로 이야기하는 경우가 많습니다.
그런데 세금 하나가 줄었다고 전체 세금이 줄었다고 볼 수는 없습니다.
부모 쪽에서 새로운 세금이 등장하기 때문입니다.
부모에게 양도소득세가 생길 수 있습니다
이게 부담부증여에서 가장 헷갈리는 부분입니다.
부모는 집을 판 것이 아니라 자녀에게 줬습니다.
그런데 왜 양도소득세가 나올까요?
이유는 자녀가 부모의 채무까지 가져갔기 때문입니다.
세법에서는 부담부증여를 할 때 자녀가 인수한 채무액에 상당하는 부분을 재산이 유상으로 사실상 이전된 것으로 봅니다. 따라서 그 부분에 대해서는 증여자인 부모에게 양도소득세 문제가 발생할 수 있습니다.
앞의 사례라면 10억원 아파트 전체를 부모가 4억원에 팔았다는 뜻은 아닙니다.
부담부증여에서 양도로 보는 부분의 양도차익은 전체 증여재산가액에서 채무액이 차지하는 비율 등을 이용해 별도로 계산하는 구조입니다.
그래서 부모가 그 아파트를 얼마에 샀는지, 얼마나 보유했는지, 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하는지 등에 따라 결과가 크게 달라질 수 있습니다.
부모가 1세대 1주택이라면 이야기가 또 달라질 수 있습니다
여기서 한 단계 더 들어가야 합니다.
부담부증여라고 해서 부모에게 항상 양도소득세가 발생한다고 단정해서도 안 됩니다.
양도로 보는 채무 부분도 주택의 양도에 해당하므로 해당 주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추었는지 등을 함께 검토해야 합니다.
국세청의 기존 해석에서도 부담부증여로 채무를 인수시킨 경우 해당 부분은 유상양도로 보지만, 증여주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 경우에는 비과세가 적용될 수 있다고 설명하고 있습니다.
결국 같은 10억원 아파트에 같은 4억원의 대출이 있어도 부모의 주택 보유상황에 따라 계산 결과가 달라질 수 있다는 이야기입니다.
취득세도 일반 증여와 똑같다고 생각하면 안 됩니다
자녀 입장에서는 증여세만 있는 것이 아닙니다.
아파트의 소유권을 취득하기 때문에 취득세도 확인해야 합니다.
현행 지방세법상 상속 이외 일반적인 무상취득의 표준세율은 3.5%이고, 주택의 무상취득에는 일정한 경우 중과 규정도 존재합니다.
부담부증여에서는 채무부담 부분과 무상취득 부분이 함께 존재하기 때문에 취득세 역시 단순 증여와 동일한 방식으로 숫자 하나를 곱해서 판단해서는 안 됩니다.
실제로 지방세 신고서에서도 주택 취득을 무상취득과 유상거래로 구분하고, 주택 수와 규제지역 여부 등에 따라 적용 세율을 확인하도록 되어 있습니다.
따라서 부담부증여를 검토한다면 증여세를 계산한 뒤 취득세를 별개로 다시 확인해야 합니다.
그러면 대출 4억원은 아무 대출이나 가능한 걸까요?
여기도 주의해야 합니다.
부모와 자녀 사이에서 “대출 4억원도 같이 넘긴 것으로 하자”고 말한다고 자동으로 인정되는 것은 아닙니다.
부담부증여에서 중요한 것은 채무가 실제로 존재하고 자녀가 그 채무를 실질적으로 인수했느냐입니다.
국세청 역시 부담부증여인지 단순증여인지 여부는 등기 명칭만으로 판단하지 않고 채무 인수 여부 등 실질적인 내용을 기준으로 판단한다고 설명하고 있습니다.
특히 부모와 자녀 사이에서는 이 부분을 더 조심해야 합니다.
자녀에게 해당 채무를 감당할 경제적 능력이 있는지, 이후 원금과 이자를 실제로 누가 갚는지 같은 사실관계가 중요해질 수 있습니다.
형식만 부담부증여로 만들어 놓고 실제 대출금은 계속 부모가 갚는 구조라면 예상했던 세금 계산과 달라질 가능성이 있습니다.
부담부증여가 무조건 절세는 아닙니다
여기까지 보면 구조가 조금 보입니다.
일반 증여에서는 주로 자녀에게 발생하는 증여세와 취득세를 봅니다.
부담부증여에서는 여기에 부모의 양도소득세까지 들어옵니다.
그래서 비교해야 할 것은 이것입니다.
일반 증여를 했을 때 가족 전체가 부담하는 세금
그리고
부담부증여를 했을 때 가족 전체가 부담하는 세금
두 금액을 비교해야 합니다.
자녀의 증여세가 3천만원 줄었는데 부모에게 양도소득세가 5천만원 더 생긴다면 굳이 부담부증여를 선택할 이유가 없을 수 있습니다.
반대로 부모의 양도소득세 부담이 크지 않고 자녀가 채무를 실제로 감당할 능력이 있다면 결과가 달라질 수도 있습니다.
그래서 “대출 있는 집은 부담부증여가 유리하다”는 식의 결론부터 정해놓고 접근하면 위험합니다.
현금이 부족한 자녀에게도 현실적인 문제가 있습니다
세금 계산에서 벗어나 실제 상황도 생각해봐야 합니다.
10억원짜리 아파트와 함께 4억원의 대출을 넘겨받았다고 해보겠습니다.
자녀는 증여세와 취득세를 낼 현금도 필요하고 앞으로 대출 원리금도 부담해야 합니다.
자녀의 소득이 충분하지 않다면 금융기관에서 채무를 그대로 승계할 수 있는지도 확인해야 합니다.
즉 세법상 부담부증여 구조가 가능하다는 것과 실제로 자녀가 금융기관의 대출을 승계할 수 있다는 것은 별개의 문제입니다.
이 부분을 빼고 세금만 계산하면 실제 실행 단계에서 막힐 수 있습니다.
결국 세 가지 세금을 한꺼번에 봐야 합니다
부담부증여를 검토할 때 저는 세금을 하나씩 따로 보는 것보다 세 사람의 입장에서 나누어 보는 편이 이해하기 쉽다고 생각합니다.
먼저 자녀의 증여세입니다.
실제로 인수하는 채무가 증여세 계산에 어떻게 반영되는지 봅니다.
두 번째는 부모의 양도소득세입니다.
채무에 해당하는 유상 이전 부분에서 양도차익이 발생하는지, 1세대 1주택 비과세 등의 적용 가능성이 있는지 확인합니다.
마지막은 자녀의 취득세입니다.
주택 소재지와 취득 형태, 주택 수 등 실제 조건을 놓고 계산해야 합니다.
이 세 가지를 합친 뒤 일반 증여와 비교해야 비로소 부담부증여가 유리한지 판단할 수 있습니다.
10억 아파트에 대출 4억이라는 숫자만으로 답은 나오지 않습니다
부담부증여 상담을 받는다면 최소한 다음 자료는 준비해두는 것이 좋습니다.
부동산의 현재 가치, 부모가 해당 부동산을 취득한 가격과 시기, 현재 남아 있는 정확한 채무액, 부모의 주택 보유현황, 자녀의 소득과 채무상환능력, 과거 부모·자녀 사이의 증여내역입니다.
같은 10억원 아파트에 대출 4억원이 있어도 이 조건이 달라지면 결과가 완전히 달라질 수 있습니다.
결국 부담부증여의 핵심은 “대출을 빼면 증여세가 얼마나 줄어드느냐”가 아닙니다.
자녀가 실제로 채무를 가져갈 수 있는지, 그 결과 부모에게 발생하는 양도소득세는 얼마인지, 자녀의 취득세까지 더했을 때 가족 전체 세금이 얼마나 되는지를 확인하는 것입니다.
여기까지 계산한 뒤 일반 증여와 비교해야 부담부증여가 정말 유리한지 알 수 있습니다.
※ 이 글은 2026년 8월 현재 시행 중인 세법을 기준으로 일반적인 구조를 설명한 정보입니다. 실제 부담부증여는 주택가격, 채무의 성격, 증여자의 취득가액과 보유기간, 주택 수, 수증자의 채무상환능력 등에 따라 세액이 크게 달라질 수 있으므로 실행 전 세무 전문가 및 관계 기관을 통해 개별 사실관계를 확인하시기 바랍니다.
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