집을 팔아서 현금을 주는 방법도 있고 아파트 자체를 증여하는 방법도 있습니다. 최근 부동산 상담을 하면서도 자녀에게 주택을 넘겨주는 문제를 고민하는 분들을 종종 만나게 됩니다.
이때 가장 먼저 떠올리는 세금은 보통 증여세입니다.
그런데 아파트를 증여받으면 증여세만 계산해서는 안 됩니다.
아파트의 소유권을 넘겨받는 자녀에게는 취득세도 발생하기 때문입니다.
게다가 증여세와 취득세는 똑같은 가격을 놓고 같은 방식으로 계산하는 세금도 아닙니다.
오늘은 부모가 자녀에게 아파트를 증여할 때 어떤 세금을 확인해야 하는지, 실제 금액을 예로 들어 하나씩 계산해보겠습니다.
아파트를 받는 자녀가 증여세를 냅니다
먼저 납세의무자를 정확하게 알아둘 필요가 있습니다.
부모가 자녀에게 재산을 무상으로 넘겼다면 증여세를 부담하는 사람은 원칙적으로 재산을 받은 자녀, 즉 수증자입니다.
증여세를 계산할 때도 아파트의 시가가 중요합니다.
국세청은 증여재산을 원칙적으로 증여일 현재의 시가로 평가합니다. 아파트의 경우 증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월까지의 평가기간에 확인되는 매매가액이나 감정가액 등이 시가 판단에 사용될 수 있습니다.
따라서 부모가 예전에 3억원에 구입했던 아파트라고 해서 3억원을 기준으로 증여세를 계산하는 것은 아닙니다.
현재 가치가 10억원이라면 증여 당시의 시가를 기준으로 세금을 검토해야 합니다.
성인 자녀에게는 10년간 5천만원까지 공제됩니다
부모가 성인 자녀에게 재산을 증여하는 경우 직계존속으로부터 받는 증여재산공제는 10년간 5천만원입니다.
미성년 자녀라면 10년간 2천만원입니다.
여기서 10년간이라는 부분을 놓치면 안 됩니다.
매년 5천만원씩 공제되는 것이 아닙니다.
예전에 부모에게 재산을 증여받았다면 그 내역까지 확인해야 합니다. 동일인으로부터 증여일 전 10년 이내에 받은 증여재산의 과세가액 합계가 1천만원 이상이면 이전 증여재산을 합산하는 규정도 있습니다. 이때 직계존속의 경우 증여자와 그 배우자를 동일인으로 보는 규정도 있어 단순히 아버지와 어머니를 완전히 따로 계산한다고 생각하면 안 됩니다.
결혼이나 출산을 앞두고 있다면 추가로 확인할 제도도 있습니다.
혼인신고일 전후 2년 또는 출생·입양일로부터 2년 이내에 직계존속에게 증여받는 경우에는 요건을 충족하면 기본 증여재산공제와 별도로 혼인·출산 증여재산공제 통산 1억원을 적용받을 수 있습니다.
그래서 자녀에게 집을 증여할 계획이라면 자녀의 나이만 볼 것이 아니라 과거 증여내역과 혼인·출산 여부까지 같이 확인하는 것이 좋습니다.
10억원 아파트를 성인 자녀에게 증여한다면?
이해하기 쉽게 단순한 사례를 하나 만들어보겠습니다.
부모가 성인 자녀에게 시가 10억원인 아파트를 증여한다고 가정하겠습니다.
자녀는 국내 거주자이고 최근 10년간 부모로부터 다른 증여를 받은 적이 없으며, 채무가 없는 아파트를 그대로 증여하는 일반적인 상황으로 가정하겠습니다.
증여재산가액은 10억원입니다.
여기에서 직계존속 증여재산공제 5천만원을 적용하면 단순 계산상 과세표준은 9억5천만원이 됩니다.
현재 증여세율은 과세표준에 따라 10~50%의 5단계 초과누진세율이 적용됩니다.
9억5천만원은 5억원 초과~10억원 이하 구간이므로 세율 30%, 누진공제 6천만원을 적용합니다.
계산하면,
9억5천만원 × 30% - 6천만원 = 2억2,500만원
입니다.
이 금액이 위의 단순한 가정을 적용한 증여세 산출세액입니다.
법정 신고기한 안에 정상적으로 신고하면 산출세액의 3%에 해당하는 신고세액공제를 적용받을 수 있습니다.
다만 실제 증여세는 이전 증여 여부, 채무, 혼인·출산 공제, 감정평가수수료 등 개별 조건에 따라 달라질 수 있으므로 2억2,500만원을 모든 10억원 아파트 증여에 그대로 적용해서는 안 됩니다.
여기서 끝이 아닙니다. 취득세도 있습니다
증여를 고민할 때 의외로 놓치는 것이 취득세입니다.
아파트를 증여받은 자녀는 부동산을 새롭게 취득한 사람이기 때문에 취득세도 검토해야 합니다.
현행 지방세법에서 상속 이외의 일반적인 무상취득에 적용되는 취득세 표준세율은 **3.5%**입니다.
그런데 여기서 바로
아파트 가격 × 3.5%
라고 계산해서 끝내면 안 됩니다.
증여에 따른 부동산 취득세의 과세표준은 원칙적으로 취득시기의 시가인정액입니다. 현행 지방세법은 매매사례가액, 감정가액, 공매가액 등 시가로 인정되는 가액을 기준으로 삼도록 규정하고 있습니다.
그리고 주택 증여에는 중과 규정도 있습니다.
조정대상지역의 주택이라면 반드시 한 번 더 확인해야 합니다
현재 지방세법에는 조정대상지역에 있는 일정 가액 이상의 주택을 무상취득할 경우 중과세율을 적용하는 규정이 있습니다.
시행령에서 말하는 일정 가액은 취득 당시 시가표준액 3억원 이상입니다.
이 요건에 해당하면 취득세율이 크게 올라갈 수 있습니다.
다만 예외도 있습니다.
1세대 1주택자가 소유한 주택을 배우자 또는 직계존비속에게 증여하는 경우 등은 시행령에서 중과 제외 대상으로 규정하고 있습니다.
바로 이런 부분 때문에
“부모가 자녀에게 아파트를 주면 취득세가 몇 %인가요?”
라는 질문에 아파트 가격 하나만 듣고 바로 답하기가 어렵습니다.
주택이 어디에 있는지, 시가표준액은 얼마인지, 증여자가 몇 주택자인지, 증여자와 수증자의 관계가 무엇인지까지 확인해야 정확한 판단이 가능합니다.
부모가 세금까지 대신 내주면 어떻게 될까요?
이 부분도 실제 증여를 계획할 때 상당히 중요합니다.
10억원짜리 아파트를 자녀에게 증여했는데 자녀에게 증여세를 낼 현금이 충분하지 않을 수 있습니다.
그러면 부모가
“집도 내가 줬으니 세금도 내가 내주면 되지.”
라고 생각할 수 있습니다.
하지만 부모가 자녀 대신 증여세를 내주는 경우 그 세금까지 또 다른 증여로 판단될 가능성을 확인해야 합니다.
국세청은 증여자가 법에서 정한 연대납세의무자로서 납부하는 경우가 아니라면, 수증자를 대신해 납부한 증여세액을 증여가액에 포함해 증여세를 부과한다고 안내하고 있습니다.
그래서 부동산 증여에서는 아파트 가격만큼이나 자녀가 세금을 어떻게 마련할지도 미리 계획해야 합니다.
집만 넘겨주고 세금은 나중에 생각하는 방식은 예상하지 못한 추가 증여 문제를 만들 수 있습니다.
대출이 있는 집을 넘긴다면 계산법이 또 달라집니다
아파트에 주택담보대출이나 임대보증금이 있고 자녀가 그 채무까지 인수한다면 단순 증여와는 다른 문제가 생깁니다.
이른바 부담부증여입니다.
국세청의 증여세 계산 구조에서도 증여재산에 담보된 금융기관 채무나 임대보증금 등 수증자가 인수하는 채무는 증여세 과세가액 계산 과정에서 반영됩니다.
그렇다고 무조건 부담부증여가 유리하다는 뜻은 아닙니다.
자녀가 채무를 인수한 부분은 부모 입장에서 유상으로 재산을 넘긴 것으로 보아 양도소득세 문제가 발생할 수 있기 때문입니다.
그래서 대출이 있는 아파트라면 증여세 하나만 줄었는지를 볼 것이 아니라 부모의 양도소득세까지 합쳐서 비교해야 합니다.
증여한 뒤 자녀가 바로 팔 계획이라면 더 따져봐야 합니다
여기까지 계산했다고 증여 계획이 끝난 것도 아닙니다.
자녀가 아파트를 오랫동안 보유할 것인지, 몇 년 뒤 매도할 것인지도 중요합니다.
부동산을 증여받은 뒤 다시 양도하는 경우에는 증여받은 자산의 취득가액과 이월과세 등 양도소득세 규정을 함께 검토해야 하는 상황이 생길 수 있습니다.
즉,
부모의 현재 세금만 줄이는 것이 가장 좋은 증여 방법이라고 단정할 수 없습니다.
부모가 계속 보유했을 때의 세금, 지금 자녀에게 증여할 때 발생하는 증여세와 취득세, 향후 자녀가 매도할 때 발생할 세금까지 이어서 보는 것이 맞습니다.
증여세 신고기한도 놓치면 안 됩니다
일반적인 증여세 신고기한은 재산을 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내입니다.
예를 들어 8월 10일에 증여받았다면 8월 말일부터 3개월을 기준으로 신고기한을 계산하게 됩니다.
기한 내 신고하면 앞서 설명한 신고세액공제를 적용받을 수 있지만, 신고하지 않거나 과소신고하면 공제를 받지 못할 뿐 아니라 무신고·과소신고 가산세와 납부지연가산세가 발생할 수 있습니다.
아파트 증여는 금액 자체가 크기 때문에 작은 계산 차이도 세금으로는 상당한 금액이 될 수 있습니다.
결국 '아파트 얼마짜리냐'만 물어서는 계산할 수 없습니다
부모가 자녀에게 아파트를 증여하려고 한다면 적어도 다음 내용은 먼저 정리해봐야 합니다.
아파트의 현재 시가는 얼마인지.
최근 10년 동안 자녀가 부모에게 증여받은 재산이 있는지.
자녀가 성년인지 미성년인지.
혼인·출산 추가공제를 적용받을 여지가 있는지.
아파트에 대출이나 임대보증금이 있는지.
증여 취득세 중과 대상에 해당하는지.
증여 후 자녀가 계속 보유할 것인지 매도할 것인지.
이것들이 정리돼야 증여세와 취득세를 제대로 비교할 수 있습니다.
특히 아파트 증여는 단순히 명의를 부모에서 자녀로 바꾸는 일이 아닙니다.
부모에게는 보유자산의 이전이고 자녀에게는 새로운 부동산 취득입니다. 그 과정에서 증여세와 취득세가 발생할 수 있고, 채무가 있다면 양도소득세까지 연결될 수 있습니다.
그래서 금액이 큰 부동산을 증여할 때는 “증여세가 얼마인가?”보다 “우리 가족이 이 증여로 부담하게 될 세금 전체가 얼마인가?”를 먼저 계산해보는 편이 훨씬 현실적입니다.
※ 이 글은 2026년 8월 현재 시행 중인 세법을 기준으로 작성한 일반적인 정보입니다. 실제 세액은 증여재산 평가액, 과거 증여내역, 채무, 주택 소재지, 세대 및 주택 보유상황 등에 따라 달라질 수 있으므로 실제 증여 전에는 세무 전문가 및 관할 기관을 통해 개별 사실관계를 확인하시기 바랍니다.
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