집을 사고 몇 년이 지나면 처음보다 대출 잔액이 많이 줄어들기도 합니다.
그런데 결혼이나 출산으로 생활비가 늘어난 자녀를 보면서 부모가 이런 제안을 할 수 있습니다.
“남은 주택담보대출은 우리가 좀 갚아줄게.”
자녀 입장에서는 고마운 일입니다.
매달 빠져나가던 원리금이 줄어들면 생활도 한결 여유로워집니다.
문제는 부모가 은행에 돈을 냈다는 이유만으로 세금까지 사라지는 것은 아니라는 점입니다.
부모가 은행에 직접 보내면 괜찮을까?
아파트는 자녀 명의이고 주택담보대출도 자녀 명의라고 해보겠습니다.
남은 대출금은 1억원입니다.
부모가 자녀에게 1억원을 보내고 자녀가 은행 대출을 갚는 방법이 있습니다.
다른 방법도 있습니다.
부모가 자녀 통장을 거치지 않고 은행에 직접 1억원을 보내 대출을 상환하는 겁니다.
두 번째 방법을 보면 얼핏 증여가 아닌 것처럼 느껴질 수 있습니다.
자녀 통장에는 1억원이 들어온 적이 없기 때문입니다.
하지만 세금에서는 자녀가 부담해야 했던 채무를 누가 대신 부담했느냐를 봐야 합니다.
현행 상속세 및 증여세법 제36조는 채권자로부터 채무를 면제받은 경우뿐 아니라 제3자로부터 채무의 인수 또는 변제를 받은 경우 그로 인해 얻은 이익을 증여재산가액으로 보도록 규정하고 있습니다.
그래서 부모가 은행으로 직접 송금했다고 해서 이 문제가 없어지는 것은 아닙니다.
1억원을 대신 갚아주면 1억원이 기준이 될까?
구조를 단순하게 만들어보겠습니다.
자녀가 갚아야 할 주택담보대출이 1억원 남았습니다.
부모가 아무런 대가를 받지 않고 그 1억원을 대신 상환했습니다.
법에서는 제3자가 채무를 변제해줌으로써 얻은 이익 상당액을 증여재산가액으로 규정하고 있습니다. 만약 자녀가 부모에게 일부 금액을 다시 지급하는 등의 사정이 있다면 계산은 달라질 수 있습니다.
여기서 또 하나 구분해야 합니다.
증여재산가액과 실제 납부하는 증여세는 같은 숫자가 아닙니다.
증여재산공제와 이전 증여내역 등을 확인한 뒤 과세표준과 세액을 계산하기 때문입니다.
성년 자녀라면 5천만원 공제가 있으니까 괜찮을까?
현재 거주자인 성년 자녀가 직계존속으로부터 증여받는 경우 증여재산공제는 10년간 합산 5천만원입니다.
미성년자가 직계존속으로부터 증여받는 경우에는 2천만원입니다.
그런데 여기서 자주 빠뜨리는 게 있습니다.
과거에 부모에게 받은 돈입니다.
예를 들어 몇 년 전 아파트 계약 당시 부모에게 이미 5천만원을 증여받았고 당시 증여재산공제를 사용했다고 해보겠습니다.
이번에 부모가 주택담보대출을 대신 갚아준다고 해서 다시 새로운 5천만원 공제가 생기는 것은 아닙니다.
국세청 역시 해당 증여 전 10년 이내 공제받은 금액과 이번에 공제받을 금액을 합산해 한도를 적용한다고 안내합니다.
그래서 부모가 대출을 갚아준다는 이야기가 나오면 이번 금액만 계산하기 전에 지난 10년간 부모로부터 받은 재산부터 확인하는 편이 정확합니다.
매달 주담대 원리금을 대신 내준다면?
한 번에 1억원을 상환하는 경우만 있는 것은 아닙니다.
자녀의 주택담보대출 원리금이 매달 200만원인데 부모가 몇 년 동안 대신 내주는 경우도 생각해볼 수 있습니다.
금액이 작게 나뉘어 있으니 별개의 생활비처럼 느껴질 수도 있습니다.
하지만 자녀가 부담해야 할 채무를 부모가 계속 대신 변제하고 있다면 단순히 ‘한 번에 큰돈을 보내지 않았다’는 이유만으로 판단할 문제는 아닙니다.
결국 실제 자금의 성격을 봐야 합니다.
이런 경우에는 한 번의 큰 송금보다 오히려 오랜 기간 거래가 이어지기 때문에 나중에 전체 내역을 다시 확인하는 것도 번거로워질 수 있습니다.
부모에게 다시 갚는다면 이야기가 달라집니다
이번에는 상황을 조금 바꿔보겠습니다.
은행 대출 만기가 다가왔는데 자녀에게 당장 현금이 없습니다.
부모가 일단 1억원을 대신 상환했습니다.
하지만 부모가 그냥 준 돈은 아니고 자녀가 앞으로 부모에게 갚기로 했습니다.
그렇다면 처음부터 부모가 대출을 없애준 상황과는 사실관계가 달라집니다.
앞에서 계속 다뤘던 가족 간 차용 문제가 다시 등장합니다.
실제로 빌린 돈이라면 그에 맞는 거래관계와 상환이 뒤따라야 합니다.
“은행 빚을 부모 빚으로 바꿨다”는 말만 해놓고 이후 부모에게 아무것도 갚지 않는다면 처음 설명과 실제 거래 모습이 달라질 수 있습니다.
따라서 부모가 은행 대출을 먼저 정리해주고 자녀가 부모에게 갚기로 했다면 처음부터 그 자금의 성격을 분명하게 해두는 편이 낫습니다.
부모가 대출도 갚아주고 현금도 줬다면?
아파트를 구입할 때부터 부모의 지원이 여러 차례 들어가는 경우도 있습니다.
계약금이 부족해서 5천만원을 받았습니다.
몇 년 뒤 전세보증금 반환 때문에 다시 돈을 받았습니다.
그리고 이번에는 주택담보대출까지 부모가 대신 갚아줬습니다.
각각 발생한 시점이 다르다 보니 하나씩 떼어놓고 생각하기 쉽습니다.
하지만 증여세를 계산할 때는 과거 증여내역을 확인해야 합니다.
국세청도 증여재산공제의 경우 직계존속으로부터 받은 증여에 대해 10년간 합산해 공제한도를 적용한다고 안내하고 있습니다.
그래서 부모의 지원이 여러 번 있었다면 기억에 의존하기보다 날짜와 금액을 한번 적어보는 게 빠릅니다.
언제 받았는지, 얼마를 받았는지, 당시 증여세 신고를 했는지, 증여재산공제를 얼마나 사용했는지.
이렇게 정리하면 이번 대출상환 지원을 어떻게 처리해야 하는지도 훨씬 선명해집니다.
대출을 갚기 전에 먼저 볼 것
부모가 자녀의 주택담보대출을 대신 갚아주는 것은 현실에서 충분히 생길 수 있는 일입니다.
다만 방법을 정하기 전에 하나는 분명히 해야 합니다.
이 돈을 자녀가 부모에게 다시 돌려줄 것인지 아닌지입니다.
돌려주지 않을 돈이라면 증여 문제를 확인해야 합니다.
실제로 돌려줄 돈이라면 차용관계와 상환계획을 생각해야 합니다.
부모가 자녀 통장으로 보내느냐, 은행에 직접 보내느냐만 바꾼다고 돈의 성격까지 달라지는 것은 아닙니다.
집을 살 때 계약금의 출처를 확인했던 것처럼 대출을 없앨 때도 그 돈이 어디에서 왔는지 한 번 확인해보는 이유입니다.
※ 이 글은 2026년 8월 현재 법령과 국세청 공개자료를 기준으로 일반적인 내용을 정리했습니다. 실제 증여세는 기존 증여내역, 채무관계, 가족 간 금전대차 여부 등 개별 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.
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