자녀가 아파트를 계약하는데 계약금이 부족합니다.
분양가 7억원짜리 아파트라면 계약금 10%만 잡아도 7천만원입니다. 사회생활을 시작한 지 얼마 되지 않은 자녀에게는 상당한 돈입니다.
이럴 때 부모가 이렇게 이야기할 수 있습니다.
“계약금은 내가 먼저 내줄게.”
그런데 돈을 자녀 통장으로 보내지 않고 부모가 매도인이나 분양사업자에게 직접 입금하면 어떨까요?
자녀 계좌에 돈이 들어온 적이 없으니 증여가 아닌 것처럼 느껴질 수도 있습니다.
세금에서는 돈이 어느 통장을 거쳤는지만 보는 것이 아닙니다.
누구 집을 사는 데 누구 돈이 들어갔는지가 핵심입니다
아파트 명의는 자녀 앞으로 취득하는데 계약금 7천만원을 부모가 부담했다고 가정해보겠습니다.
부모가 자녀 계좌에 7천만원을 보낸 뒤 자녀가 계약금을 냈든, 부모가 매도인 계좌로 바로 보냈든 경제적인 결과는 비슷합니다.
자녀가 부담해야 할 주택 취득자금 7천만원을 부모가 부담한 것이기 때문입니다.
실제로 국세청도 최근 부동산 탈세 사례 가운데 아파트 취득자금을 부모로부터 증여받고 증여세를 신고하지 않은 것으로 의심되는 사례를 주요 유형으로 들고 있습니다.
그래서 “내 통장을 거치지 않았으니 괜찮다”는 식으로 접근하는 것은 좋지 않습니다.
자녀의 소득과 집값 차이가 크다면?
예를 하나 들어보겠습니다.
29세 자녀가 직장생활을 시작한 지 얼마 되지 않았고 지금까지 모은 돈이 5천만원이라고 해보겠습니다.
그런데 어느 날 7억원짜리 아파트를 취득했습니다.
대출이 3억원이라면 나머지 상당한 금액을 어디에서 마련했는지 설명할 수 있어야 합니다.
현행 상속세 및 증여세법에는 재산을 취득한 사람의 직업·연령·소득·재산상태 등을 고려했을 때 스스로 취득했다고 보기 어려운 경우 취득자금을 증여받은 것으로 추정할 수 있는 규정이 있습니다. 반대로 자금 출처에 대해 충분한 소명이 있는 경우에는 해당 증여추정 규정을 적용하지 않도록 하고 있습니다.
결국 중요한 것은 집값 자체보다 그 사람이 그 집을 살 수 있는 자금이 어디에서 나왔느냐입니다.
부모에게 받은 돈이라고 무조건 세금이 나오는 건 아닙니다
여기서 앞서 작성한 증여재산공제 이야기가 연결됩니다.
성년 자녀라면 직계존속에게 증여받은 재산에 대해 일정한 증여재산공제를 적용받을 수 있고, 결혼이나 출산 요건을 갖춘 경우에는 추가 공제를 검토할 수도 있습니다.
따라서 부모가 아파트 계약금을 지원했다고 해서 지원금 전액에 곧바로 증여세가 부과된다고 단정하면 안 됩니다.
과거 10년간 증여내역과 적용할 수 있는 공제를 확인한 뒤 실제 과세표준을 계산해야 합니다.
중요한 건 공제받을 수 있다는 것과 증여가 아니라는 것은 전혀 다른 이야기라는 점입니다.
증여에 해당하지만 공제를 적용한 결과 납부할 증여세가 없을 수도 있는 겁니다.
“나중에 갚을 건데요”라면 어떻게 될까?
실제 부모와 자녀 사이에서는 이런 경우도 많습니다.
“일단 아버지가 계약금을 내주시고 제가 나중에 갚기로 했습니다.”
정말 빌린 돈이라면 증여와는 다른 문제입니다.
다만 가족끼리 말로 “빌려준 돈”이라고 정했다고 해서 무조건 차입금으로 인정된다고 생각해서도 곤란합니다.
실제 차입이라면 자금의 성격을 설명할 수 있는 자료와 실제 상환 여부 등이 중요해질 수 있습니다.
특히 자녀에게 별다른 소득이 없는데 큰돈을 빌렸다고 하고 실제 원금이나 이자 상환도 없다면 처음부터 정상적인 차입이었는지 의문이 생길 수 있습니다.
현행법은 채무를 갚은 경우에도 채무자의 직업·연령·소득·재산상태 등을 고려해 자력으로 상환하기 어렵다고 인정되는 일정한 경우 그 상환자금을 증여받은 것으로 추정하는 규정을 두고 있습니다.
따라서 부모가 돈을 빌려줬다가 나중에 그 빚까지 대신 없애주는 방식도 별개의 문제를 만들 수 있습니다.
아파트를 사기 전에 자금부터 한번 맞춰보는 이유
주택을 알아볼 때 대부분 먼저 보는 것은 분양가와 대출 한도입니다.
그런데 부모의 자금 지원이 들어간다면 저는 한 칸을 더 만들어보는 게 좋다고 봅니다.
예를 들어 7억원 아파트라면,
본인 예금 1억원 + 주택담보대출 4억원 + 부모 지원 2억원
이런 식으로 실제 자금 구성을 먼저 적어보는 겁니다.
그러면 부모 지원금 중 증여로 처리할 금액은 얼마인지, 기존 증여내역은 없는지, 적용할 수 있는 공제는 얼마인지 확인하기가 훨씬 쉬워집니다.
결혼을 앞둔 자녀라면 혼인 증여재산공제 적용 가능성도 같이 검토할 수 있습니다.
반대로 부모에게 실제로 빌리는 돈이라면 처음부터 그 성격에 맞게 준비하는 편이 낫습니다.
아파트 계약서를 쓰고 잔금 날짜가 가까워진 뒤에야 자금 문제를 맞추려고 하면 선택할 수 있는 방법이 줄어듭니다.
결국 부모가 계약금을 대신 내주는 행위 자체보다 그 돈의 실질이 무엇인지가 중요합니다.
증여라면 증여에 맞게, 실제 차입이라면 차입에 맞게 자금 흐름을 정리해두는 것.
집을 계약하기 전에 한 번 확인해두면 되는 문제를 굳이 나중에 복잡하게 만들 이유는 없습니다.
※ 이 글은 2026년 8월 현재 법령을 기준으로 일반적인 내용을 설명한 것입니다. 실제 증여세 적용 여부는 과거 증여내역, 자금 규모, 가족관계, 차입 및 상환 사실 등 개별 상황에 따라 달라질 수 있습니다.
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