아파트를 보러 갔는데 집도 마음에 들고 가격도 괜찮습니다.
중개사무소에서는 등기부등본도 확인해줍니다.
막상 서류를 받아보면 이야기가 달라집니다.
소유권, 근저당권, 채권최고액, 접수번호….
처음 보는 사람에게는 익숙하지 않은 단어가 한꺼번에 나옵니다.
그래서 등기부등본을 처음 보는 분들은 아래까지 전부 읽으려고 하기보다 몇 군데부터 먼저 찾는 편이 훨씬 쉽습니다.
첫 번째는 소유자가 누구인지 봅니다
매매계약을 앞두고 있다면 가장 먼저 확인할 곳은 갑구입니다.
여기에서 현재 소유자를 확인할 수 있습니다.
계약하러 나온 사람과 등기부에 적힌 소유자가 같은지부터 보는 겁니다.
공동명의 아파트라면 소유자가 한 명이 아닐 수도 있습니다.
부부가 각각 지분을 가지고 있는 집도 있고 여러 사람이 지분을 나눠 가진 경우도 있습니다.
계약 상대방 이름만 확인하고 넘어갈 게 아니라 현재 소유관계가 어떻게 되어 있는지까지 보는 이유입니다.
갑구에 낯선 내용이 있다면 그냥 넘기지 않습니다
갑구에는 소유권만 기록되는 것은 아닙니다.
압류나 가압류, 가처분 등 소유권에 영향을 줄 수 있는 내용이 나타날 수도 있습니다.
물론 낯선 단어 하나가 있다고 해서 무조건 문제가 있는 집이라는 뜻은 아닙니다.
이미 말소된 과거 기록일 수도 있습니다.
그래서 등기부를 볼 때는 글자만 찾지 말고 현재 살아 있는 등기인지, 말소된 내용인지를 구분해서 보는 게 좋습니다.
평범한 아파트 매매라면 갑구가 복잡하지 않은 경우가 많습니다.
오히려 평소와 다른 내용이 보일 때 이유를 확인하는 방식이 읽기 편합니다.
을구에서는 근저당권을 확인합니다
집을 담보로 대출받았다면 을구에서 근저당권을 볼 수 있는 경우가 많습니다.
여기서 사람들이 자주 보는 숫자가 채권최고액입니다.
예를 들어 채권최고액이 3억원이라고 적혀 있다고 해서 집주인이 은행에서 정확히 3억원을 빌렸다는 뜻은 아닙니다.
채권최고액은 실제 대출잔액과 동일한 개념이 아니기 때문입니다.
그래서 등기부에 적힌 숫자만 보고
“이 집은 대출이 정확히 3억원 있네요.”
라고 단정하면 안 됩니다.
매매 과정에서 기존 담보대출을 어떻게 처리할 것인지도 별도로 확인해야 합니다.
등기부등본은 한 번만 보면 끝일까?
이 부분도 기억해둘 만합니다.
집을 처음 알아봤을 때 등기부를 확인했다고 해서 잔금일까지 아무 변화도 없다고 장담할 수는 없습니다.
부동산 계약과 잔금 사이에는 시간이 있습니다.
그 사이 등기사항이 달라질 가능성도 생각해야 합니다.
그래서 계약 단계에서 확인했던 등기부와 별개로 잔금을 지급하기 전에도 다시 확인하는 습관을 들이는 게 좋습니다.
몇 주 전에 출력한 등기부를 들고 잔금일까지 사용하는 것보다 현재 상태를 다시 보는 편이 낫습니다.
주소도 생각보다 중요합니다
등기부를 열람할 때는 내가 계약하려는 집의 등기부가 맞는지도 확인해야 합니다.
아파트라면 단지명만 보는 게 아니라 동과 호수까지 맞는지 확인합니다.
특히 여러 매물을 한꺼번에 보고 계약을 진행하다 보면 서류를 당연히 맞는 것으로 생각하고 지나가기 쉽습니다.
서류 가장 위에서 부동산 표시를 먼저 확인한 뒤 내용을 내려가면 이런 실수를 줄일 수 있습니다.
어려운 등기부를 처음부터 해석할 필요는 없습니다
등기부등본을 처음 접하면 모든 용어를 알아야 할 것처럼 느껴집니다.
그럴 필요까지는 없습니다.
아파트 매수를 생각하고 있다면 우선 다음 순서 정도만 익혀도 서류가 훨씬 덜 복잡하게 보입니다.
주소 확인 → 현재 소유자 확인 → 갑구의 권리관계 확인 → 을구의 담보 확인 → 계약·잔금 전 재확인.
그리고 여기서 평소와 다른 권리관계가 발견되면 그때 해당 내용을 더 자세히 확인하면 됩니다.
인터넷등기소에서도 부동산 등기사항증명서를 열람·발급할 수 있습니다.
중개사에게 서류를 받아보는 것과 별개로 직접 확인하는 방법을 한 번 익혀두면 다음에 집을 알아볼 때도 그대로 사용할 수 있습니다.
부동산 계약은 금액이 큽니다.
집 내부를 30분 동안 살펴보면서 등기부는 30초 만에 넘기는 것보다, 계약하려는 사람이 누구이고 그 집에 어떤 권리가 설정되어 있는지를 직접 한 번 확인해보는 편이 낫습니다.
등기부등본을 잘 읽는다는 건 어려운 법률용어를 전부 외우는 것이 아닙니다.
내가 계약하려는 집에서 이상한 부분을 발견할 정도로 읽을 수 있으면 첫 단계는 충분합니다.
※ 실제 계약에서 압류·가압류·가처분·신탁등기 등 익숙하지 않은 권리관계가 확인된다면 일반적인 등기부 확인만으로 판단하지 말고 중개사 및 필요시 법률 전문가를 통해 구체적인 내용을 확인하시기 바랍니다.
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